Как взять ипотеку без первоначального взноса

Почему банки просят первоначальный взнос

Квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Если заёмщик перестанет платить, банк продаст залог, и вырученных денег должно хватить на остаток долга. Взнос создаёт этот запас. Кроме того, человек, который накопил на взнос, по статистике банков дисциплинированнее платит по кредиту.

Банк России дополнительно регулирует ипотеку с маленьким взносом: для таких кредитов банки обязаны держать больше капитала, поэтому выдают их неохотно и дороже.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса: рабочие способы

1. Материнский капитал вместо взноса. Сертификат можно направить на первоначальный взнос, и в ряде программ его хватает, чтобы закрыть всю обязательную долю. Подробно — на странице «Ипотека и материнский капитал».

2. Залог имеющейся недвижимости. Если у вас есть квартира, дом или доля, банк может выдать ипотеку под залог этого жилья, а покупаемый объект оформить без взноса. Это фактически двойной залог: при проблемах с платежами вы рискуете обоими объектами.

3. Нецелевой кредит на взнос. Технически возможно, но банк при рассмотрении ипотеки увидит потребительский кредит и учтёт его в долговой нагрузке. Платить придётся по двум кредитам сразу, причём потребительский заметно дороже.

4. Субсидии и региональные программы. Отдельные категории — бюджетники, военные, молодые специалисты, многодетные семьи — получают выплаты на жильё, которые идут в счёт взноса.

5. Предложения застройщиков. Девелопер может «включить» взнос в цену квартиры или дать рассрочку на него.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса: в чём подвох

Схемы «взнос за счёт застройщика» выглядят привлекательно, но надо понимать механику. Чаще всего квартира продаётся по завышенной цене, а разница идёт на взнос. В итоге вы берёте ипотеку на большую сумму и платите проценты с неё. Кроме того, при продаже такой квартиры через несколько лет рыночная цена может оказаться ниже долга.

Перед подписанием:

• сравните цену за метр с похожими квартирами того же застройщика без акции;
• попросите банк показать полную стоимость кредита (ПСК) по договору;
• уточните, что будет при досрочном погашении и не теряются ли скидки.

Семейная ипотека без первоначального взноса

Семейная ипотека, как и другие госпрограммы, требует минимального взноса. Закрыть его можно материнским капиталом, региональными выплатами на детей или собственными деньгами. Банк при этом обязан соблюдать условия программы, поэтому «нулевой» взнос в чистом виде по семейной ипотеке не оформляют.

Условия программы подробно — на странице «Семейная ипотека».

Ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса

Для вторички вариантов меньше: застройщика с акциями нет, а банки к готовому жилью относятся строже. Работают в основном материнский капитал и залог другой недвижимости. Ещё один путь — альтернативная сделка, когда вы продаёте своё жильё и одновременно покупаете новое: деньги от продажи становятся взносом.

Подробнее о покупке готового жилья — на странице «Ипотека на вторичку».

Сколько стоит ипотека без взноса: пример на условных цифрах

Сравним два варианта покупки одной и той же квартиры на условной ставке и сроке 20 лет. Цифры не отражают реальные предложения банков и нужны только для иллюстрации.

Без взноса платёж выше больше чем на треть: сумма кредита больше, и ставка обычно выше из-за повышенного риска для банка. Свой вариант посчитайте в ипотечном калькуляторе.

Как повысить шансы на одобрение

• Подтвердите доход официально: справка или выписка из СФР.
• Закройте кредитные карты и мелкие кредиты — это снизит долговую нагрузку.
• Привлеките созаёмщика с доходом.
• Подавайте заявку в банк, где получаете зарплату.
• Проверьте кредитную историю заранее и исправьте ошибки.

Если одобрения нет, иногда разумнее год-два копить на взнос: за это время можно проверить, комфортен ли для вас будущий платёж, откладывая ту же сумму каждый месяц.

Альтернативы: когда лучше подождать

Ипотека без собственных денег — решение с повышенным риском, и иногда разумнее отложить покупку. Несколько признаков, что стоит подождать:

• платёж по расчёту превышает треть-половину дохода семьи и не оставляет запаса;
• работа нестабильна, доход сезонный или недавно сменился;
• нет финансовой подушки хотя бы на несколько месяцев платежей;
• вы планируете переезд в другой город в ближайшие годы.

Пока вы копите на взнос, деньги могут работать: например, на вкладе или накопительном счёте. Заодно это хорошая проверка — если откладывать сумму, равную будущему платежу, получается без напряжения, ипотека будет вам по силам.

Ещё один вариант — купить жильё меньшей площади или в соседнем районе, где той же суммы кредита хватит при меньшем платеже. Иногда это быстрее приводит к своему жилью, чем ожидание идеального варианта без взноса.

Если в семье ожидается ребёнок, имеет смысл дождаться права на семейную ипотеку и материнский капитал: это может заметно изменить условия кредита.