Кредит под залог квартиры и дома

Что значит кредит под залог недвижимости

Это кредит, обеспеченный ипотекой в силу договора: ваша квартира, дом или другая недвижимость становится залогом, а в ЕГРН регистрируется обременение. Вы остаётесь собственником и продолжаете жить в квартире, но продать или подарить её без согласия банка не сможете.

Деньги можно получить на любые цели (нецелевой кредит) или на конкретные — ремонт, покупку другого жилья, развитие бизнеса. Иногда такой кредит называют «ипотекой под залог имеющегося жилья», хотя к покупке квартиры он может не иметь отношения.

Чем он выгоден и кому подходит

По сравнению с потребительским кредитом без залога:

• ставка ниже — риск банка обеспечен недвижимостью;
• сумма больше — она привязана к стоимости объекта, а не только к доходу;
• срок дольше — до многих лет, что снижает ежемесячный платёж.

Такой кредит подходит, когда нужна крупная сумма: на капитальный ремонт, образование детей, покупку жилья для родственников, бизнес или рефинансирование нескольких дорогих кредитов. Брать его на текущие расходы или отпуск — неоправданный риск.

Сколько дают под залог квартиры

Банк заказывает независимую оценку недвижимости и выдаёт кредит в пределах определённой доли от оценочной стоимости. Итоговую сумму ограничивает и ваш доход: платёж должен укладываться в допустимую долговую нагрузку.

Требования к недвижимости и заёмщику

Объект обычно должен:

• находиться в регионе присутствия банка;
• принадлежать заёмщику (или созаёмщику) на праве собственности;
• быть без других обременений и арестов;
• соответствовать техническим требованиям: не аварийный дом, узаконенная перепланировка, подключённые коммуникации.

С осторожностью банки относятся к долям в квартире, комнатам и объектам, где зарегистрированы несовершеннолетние или собственником стал наследник совсем недавно.

Заёмщик — гражданин РФ с подтверждённым доходом. Все собственники объекта, как правило, становятся залогодателями, а супруг даёт нотариальное согласие на залог.

Как оформить кредит под залог недвижимости

1. Подайте заявку и получите предварительное решение.
2. Соберите документы на объект: выписку из ЕГРН, основание собственности, технический паспорт или план.
3. Закажите оценку у аккредитованного банком оценщика.
4. Оформите страхование объекта — для залога недвижимости оно обычно обязательно.
5. Подпишите кредитный договор и договор ипотеки, зарегистрируйте обременение в Росреестре.
6. Получите деньги после регистрации залога.

Процесс занимает больше времени, чем у обычного кредита, — от нескольких дней до пары недель.

Кредит под залог с плохой кредитной историей

Банки охотнее одобряют залоговые кредиты людям с неидеальной историей, но не всем. Решающие факторы — характер просрочек, текущая нагрузка и доход. Именно в этом сегменте чаще всего работают недобросовестные кредиторы: частные инвесторы и «кредитные брокеры», которые выдают деньги под залог квартиры на кабальных условиях.

Признаки опасной сделки:

• вместо договора залога предлагают подписать договор купли-продажи или дарения квартиры «на время»;
• кредитор — не банк и не организация из реестра Банка России;
• очень высокая ставка и короткий срок;
• спешка и давление: «подписывайте сегодня, иначе предложение исчезнет».

По закону выдавать гражданам потребительские займы под залог жилья могут только банки и некоторые виды профессиональных кредиторов. Частные лица такие займы гражданам выдавать не вправе.

Расходы на оформление

Помимо процентов, залоговый кредит связан с разовыми и ежегодными затратами:

• оценка недвижимости — оплачивает заёмщик;
• страхование предмета залога — ежегодно на весь срок кредита;
• госпошлина за регистрацию ипотеки в Росреестре;
• нотариальное согласие супруга;
• иногда — услуги по электронной регистрации и аренда сейфовой ячейки.

Учтите эти суммы при сравнении с кредитом без залога: при небольшой сумме кредита они могут съесть выгоду от более низкой ставки. Попросите банк заранее дать полный список расходов.

Риски: как не потерять жильё

• Берите сумму, платёж по которой оставляет большой запас в бюджете.
• Оформите страхование жизни и здоровья, если от вашего дохода зависит семья.
• Не закладывайте единственное жильё ради рискованных вложений или чужих долгов.
• Если доход упал, сразу обращайтесь в банк за реструктуризацией.

Важно знать: на единственное жильё, которое находится в ипотеке (залоге), может быть обращено взыскание, в том числе при банкротстве. Поэтому решение о залоге квартиры — одно из самых серьёзных финансовых решений.

Прежде чем закладывать жильё, спокойно проверьте другие варианты, которые не ставят под угрозу крышу над головой: кредит под залог авто, потребительский кредит с созаёмщиком, рефинансирование существующих долгов. Если цель — покупка жилья, обычная ипотека может оказаться дешевле и безопаснее.