Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и платёж

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Рефинансирование стоит рассматривать, если:

• рыночные ставки опустились заметно ниже вашей текущей ставки;
• ипотека взята недавно и большая часть процентов ещё впереди;
• вы хотите изменить срок — например, уменьшить платёж после рождения ребёнка;
• нужно объединить ипотеку с другими кредитами или вывести созаёмщика после развода;
• вы стали подходить под льготную программу, которая допускает рефинансирование.

Если до конца ипотеки осталось несколько лет, выгода обычно небольшая: при аннуитетных платежах основная часть процентов уже выплачена.

Как посчитать выгоду с учётом расходов

Сравнивайте не только ставку, но и все затраты на переход:

• новая оценка квартиры;
• страхование залога и, при желании, жизни в новом банке;
• госпошлина за регистрацию залога;
• временно повышенная ставка до регистрации залога за новым банком — частое условие.

Пример на условных цифрах: остаток долга 5 000 000 ₽, 20 лет. При ставке 12% платёж около 55 050 ₽, при 10% — около 48 250 ₽. Экономия — примерно 6 800 ₽ в месяц. Если расходы на переход составили, допустим, 40 000 ₽, они окупятся меньше чем за полгода.

Пересчитайте свой вариант в ипотечном калькуляторе.

Условия рефинансирования ипотеки в банках

Требования похожи на обычную ипотеку, но есть особенности:

• отсутствие текущих просрочек и хорошая история платежей по рефинансируемому кредиту;
• минимальный срок с даты выдачи старой ипотеки — у части банков;
• остаток долга не меньше определённой суммы;
• соответствие квартиры требованиям нового банка;
• подтверждённый доход.

Если банк отказал, полезно разобраться в причинах — см. статью «Почему отказывают в кредите».

Можно ли рефинансировать семейную ипотеку

Рефинансировать льготную ипотеку в другом банке можно, но с условием: новый кредит должен выдаваться в рамках той же программы, иначе льготная ставка пропадёт. Также бывает обратная ситуация — рефинансирование рыночной ипотеки под условия семейной, если в семье родился ребёнок и правила программы это допускают.

Подробнее о программе — на странице «Семейная ипотека».

Рефинансирование ипотеки на вторичное жильё

Для вторички банки внимательнее оценивают сам объект: год постройки дома, перепланировки, юридическую чистоту. Если в квартире есть несогласованная перепланировка, новый банк может отказать. Также проверьте, нет ли у вас доли детей, выделенной после использования маткапитала, — это усложняет передачу залога.

О покупке готового жилья — на странице «Ипотека на вторичку».

Как сделать рефинансирование ипотеки: пошагово

1. Попросите в своём банке снизить ставку — иногда это проще, чем переходить.
2. Сравните предложения других банков с учётом страховки и расходов.
3. Подайте заявку и получите одобрение.
4. Закажите оценку квартиры и согласуйте объект.
5. Подпишите договор: новый банк переводит деньги в старый.
6. Получите в старом банке закладную или справку о погашении и снимите обременение.
7. Зарегистрируйте залог за новым банком — после этого ставка опускается до базовой.

Не забудьте вернуть часть страховой премии по старому полису, если оно больше не нужно: как это сделать, мы рассказали в статье «Возврат страховки».

Рефинансирование ипотеки вместе с другими кредитами

Некоторые банки позволяют объединить ипотеку с потребительскими кредитами и кредитными картами в один кредит под залог квартиры. Ставка по такому кредиту обычно ниже, чем по потребительским займам, а платёж — один.

Но есть нюансы:

• потребительские долги превращаются в долгосрочные, и общая переплата может вырасти;
• залогом теперь обеспечены все долги — при проблемах рискуете жильём;
• налоговый вычет по процентам действует только на ту часть кредита, которая идёт на погашение ипотеки.

Если ипотеку рефинансировать не нужно, а мешают именно потребительские кредиты, рассмотрите отдельное рефинансирование кредитов.